كويت نيوز اخبار الكويت والعالم 
كويت نيوز: قال المدير العام لمجموعة المسار لتنظيم المعارض والمؤتمرات سعود عبد العزيز مراد أن الدراسة التي أعدتها المجموعة حول الأزمة الاسكانية في الكويت خلصت إلى أن هذه الأزمة مازالت تراوح مكانها وحلها يقتضى معالجات تشريعية وفنية هندسية واقتصادية وبدون الثلاثي التشريعي الهندسي القانوني ستبقي القضية تراوح مكانها ولعل أبرز دليل على ذلك ما أكدته بلدية الكويت أن معظم المناطق التي تنازلت عنها شركة نفط الكويت ‘لا تصلح للتطوير العمراني، نظرا لبعدها عن مناطق النمو المقترح بالمخطط الهيكلي وعن شبكات البنية التحتية وشبكة الطرق والخدمات التي قد تستلزم توفير ميزانيات ضخمة او وجود عوائق اخرى تمنع من استغلالها، وذلك بالاضافة لعدم مطابقتها مع توجه النمو العمراني المقترح بالمخطط الهيكلي’..وفيما يلي تفاصيل الدراسة كاملة
قال البروفيسور جوزف ستيجليتز الاستاذ في جامعة كولومبيا والحائز على جائزة نوبل في الاقتصاد عام 2001: ”أعتقد أن الأزمة المالية تحمل تغييراً فلسفياً جوهرياً لقد أدركنا أن الأسواق غير الخاضعة لأي رقابة يمكن أن تقود الى كارثة..لم يتنبأ أحد بالأزمة المالية التي عصفت بالعالم في سبتمبر من العام 2008 كان الجميع يردد ‘كليشيهات’ ومبررات وعبارات محفوظة جاهزة فقط’ ربما ينسحب ذلك على علم الاقتصاد بشكل عام الذي تبدو أزمتة الكبرى في كونه يقدم تحليلات وتفسيرات لاحقة للأحداث وليست سابقة الا فيما ندر..جرب أن تتابع تصريحات الخبراء الاقتصاديين عند حدوث ارتفاع في سوق الكويت للأوراق المالية مثلاً ستجدها لا تخرج عن ‘ عمليات تجميل للإغلاقات الفصلية متعلقة بالبيانات المالية – الاستقرار السياسي – المضاربات- شراء الصناديق والمحافظ الانتقائي- السيولة الساخنة ‘ وعندما تنخفض البورصة فالمبررات مجانية وجاهزة :’ موجة جنى أرباح-أزمة دول اليورو – الأزمة المالية –تراجع اسعار النفط – غياب صناع السوق’ ولعل هذا يفسر بشكل قوى انتشار المبررات الجاهزة للأزمة الاسكانية فإذا سألت أي أحد عن أسباب الأزمة الاسكانية سيقول بكل ثقة ندرة الأراضي ثم سيبتسم قائلا : هل تعلم أن هناك ندرة للأراضي الصالحة للبناء في الكويت فالحكومة تحتكر اكثر من 90% من المساحات الصالحة للبناء لاعتبارات نفطية ولا تريد التخلي عنها فكيف سنحل الأزمة؟ واذا اتبعنا المنهج التفكيكي (إنكار قدرة اللغة علي أن تحيلنا إلي أي شئ أو إلي أي ظاهرة إحالة موثوقا بها)لتفكيك هذا المبرر سنجد أن الدولة لا تستطيع تحرير الأراضي التي تسيطر عليها لاعتبارات نفطية نتيجة لحزمة من الاسباب أهمها أن هذه الاراضي التي تسيطر عليها شركة نفط الكويت يجري تحتها انابيب النفط وتستخدم في القطاع النفطي الذي يمثل المصدر الاساسي للدخل في الكويت والذي يحقق لها فائضا سنويا يبلغ 15 مليار دينار في المتوسط ولكي نوضح ذلك سنستعرض بعض ارقام الأزمة الاسكانية في الكويت.
حقائق وأرقام
صخب هنا وضجيج هناك ولاصوت يعلو فوق صوت الأزمة الاسكانية التي تتصدر أولويات المواطنين في الكويت بوصفها تمثل هاجساً لأكثر من 60% من الشباب الكويتيين في ظل تراكم طلبات الاسكان لدى المؤسسة العامة للرعاية السكنية وملامستها مستوى 110 آلاف طلبا ما يعني أن هناك 110 آلاف أسرة على قوائم انتظار الحصول على السكن بحاجة لنحو 15 مليار دينار لمواجهة الطلبات الاسكانية فيما يغطي قرض الـ70 ألف دينار 20% فقط من سعر البيت السكنى.
ولكي نعرف أبعاد الأزمة الاسكانية في الكويت يجب أن نتكىء على الأرقام بوصفها لا تكذب ولا تتجمل وكأداة لمعرفة حجم الأزمة الاسكانية حيث تشير البيانات المتاحة إلى أن عدد البيوت السكنية في الكويت حاليا يبلغ نحو 140 الفاً وعلى فرض متوسط قيمة تبلغ 300 ألف دينار كتكلفة للبيت الواحد فإن قيمة العقار السكنى في الكويت يبلغ نحو 42 مليار دينار فيما بدأت الأزمة السكنية في الكويت منذ العام 1992 أي منذ 22 عاماً حيث قفزت وقتئذ طلبات الرعاية السكنية بصورة مفاجئة واستمر النمو ليصل إلى 45 ألف طلب في العام 2000 ومن المتوقع بلوغه 300 ألف طلب بحلول العام 2033 وبلغ متوسط نمو الطلبات الاسكانية 8500 طلباً سنوياً وبلغ العجز السنوى 6 آلآف وحدة سكنية وتتأرجح فترة الانتظار حاليا بين 15 إلى 20 سنة، وخلال فترة الانتظار يحصل كل رب أسرة من الدولة على بدل إيجار شهري يساوي 150 ديناراً لاستئجار شقة أو الإقامة مع ذويه فيما تبلغ سعر أقل قطعة أرض حالياً 300 الف دينار اما تكلفة البناء بموجب معايير الرعاية السكنية فتصل إلى مستوى 55 ألف دينار وتوازي تكلفة الارض 85% من اجمالي تكلفة المسكن فيما تبلغ قيمة دعم الطاقة (الكهرباء والمياة) 3 مليارات دينار سنويا من المتوقع ارتفاعها إلى مستوى 9 مليارات دينار سنويا بحلول العام 2030
ولمعرفة حجم الأزمة يمكن الإشارة هنا إلى التوقعات بنمو حجم الطلبات الاسكانية حتى عام 2020 ليصل الى 174 الف طلب اسكاني ووفقا للادارة العامة للإحصاء فإن حجم الطلبات الاسكانية المتراكمة في عام 2007 وصل الى 74 الف طلب فيما بلغ عدد الطلبات 82 الف طلب في عام 2008 ليرتفع المعدل في عام 2009 الى 90 الف طلب ووصل رصيد الطلبات المتراكمة في عام 2010 الى 85 الف طلب، ليرتفع مرة اخرى في عام 2011 ويصل الى 92 الف طلب، ثم زادت حجم الطلبات في عام 2012 لغاية 101 الف طلب وبلغت 110 الاف طلب في 2013 ووفقا لتوقعات المؤسسة العامة للرعاية السكنية فإن طلبات الرعاية السكنية ستصل خلال العام الجاري إلى 118 الف طلب فيما ستبلغ عدد الطلبات 127 الف طلب اسكاني في عام 2015 ، لترتفع في 2016 الى 136 الف طلب ثم 145 الف طلب بحلول العام 2017 وقد بلغت فاتورة تأخر حل الأزمة الاسكانية في الكويت 8.5 مليارات دينار توازي المبالغ المدفوعة كبدل للايجار للمواطنين المنتظرين الرعاية السكنية
وتجدر الاشارة إلى أن هناك 14 وزيراً للإسكان تولوا مسؤولية الرعاية السكنية في الكويت منهم 6 وزراء للاسكان منتخبين فشلوا في حل الأزمة الاسكانية وفي المقابل فشل أيضاً نحو 4 مدراء للمؤسسة العامة للرعاية السكنية في التعاطي مع الأزمة التي ظلت تزيد مثل كرة الثلج وتتدحرج مثل كرة النار لا يريد أحد الامساك بها اما اللجنة الاسكانية في مجلس الأمة فقد أجرت 10 تعديلات تشريعية متعلقة بالقطاع الاسكاني في الكويت لكن هذا لم يلجم الأزمة التي تتصدر المشهد حالياً ليصبح الوضع الحالي هو : تريد مسكنًا حسناً انتظر 36 عاماً لتتسلمة رغم أن نظام الرعاية السكنية في الكويت يقضي ومنذ العام 1954 بمنح الحق لكل كويتي متزوج بأن يتقدم بطلب للحصول على قسيمة أو أرض وقرض إسكاني دون فوائد من الحكومة .
وبحسب بنك الكويت المركزي فإن القيمة المضافة للانشطة العقارية تشكل نحو 12 % من القيمة المضافة للقطاع غير النفطي كما يستحوذ قطاع السكن الخاص على ما نسبته 50 % من عمليات البيع والشراء في القطاع العقاري وبلغت نسبة النمو السنوي المركب لمبيعات القطاع العقاري في السكن الخاص 20% خلال الفترة بين عامي 2009 و 2013 وتضاعفت القروض الاسكانية المقسطة لغرض الشراء والبناء والترميم 4 مرات ونصف المرة في العامين 2012 و2013 وكانت نحو المليار وربع المليار دينار لتقفز إلى سبعة مليارات دينار أما نسبة مساهمة القطاع الخاص في المشاريع الاسكانية الحكومية فتبلغ 7% فقط .
هل تعاند الحكومة؟
وفقا لبيت التمويل الكويتي فإن المساحة الإجمالية لجميع مناطق الكويت الحضرية المخصصة للسكن الخاص والسكن الاستثماري والتعامل التجاري تبلغ ما يقارب الــ 446.8 كيلومتر مربع وتمثل هذه المساحة ما نسبته 2.5% فقط من إجمالي المساحة الكلية لدولة الكويت والبالغة 17.818 كيلومتر مربع وهنا يبدو واضحا أننا نواجة أزمة ندرة الأراضي المتاحة وعدم طرح أراضي جديدة وزيادة معدلات النمو السكاني فضلاً عن وجود طلب كامن ناتج عن أن نسبة 65% من عدد السكان في سن أقل من 15 عام. ومما يزيد من حدة المشكلة التي تعاني منها الكويت والتي تتجلى مؤشراتها في ارتفاع معدلات الانتظار للرعاية السكنية وتركز واضح في المناطق الداخلية على حساب المناطق الخارجية، فضلاً عن تأخر استكمال مشروعات البنية التحتية لبعض المناطق، مما يجعلها عرضة للمضاربات وارتفاع الأسعار، وعدم طرح أراضي جديدة للأغراض الاستثمارية والتجارية، مما أدى إلى ارتفاع تكلفة الإيجارات والبناء في ميزانيات الشركات، واختلال التوزيع العادل للأراضي واستخدامها في غير الأغراض المخصصة لها، حيث أن هناك مناطق صناعية قد تحولت إلى استعمالات في غير الأغراض المخصصة لها، وهو ما يتطلب إعادة النظر بالنسبة لاستعمالات الأراضي.
وفي المقابل فإن الحكومة المتهمة بأنها تحتكر 90% من الاراضي و’تعاند’ ولا تريد تحريرها عبر تخلي شركة نفط الكويت عن الاراضي لا تستطيع تحرير هذه الاراضي وذلك وفقا لاعتبارات أساسية وهي :
1- دراسات المردود البيئي تؤكد على ضرورة ابعاد العمران عن أي مصدر للتلوث او المرادم مسافة لا تقل عن 25 كيلو متراً وبالتالي فإن هناك خطورة بيئية وصحية على من سيسكن في هذه الاراضي مالم تتخذ الاحتياطيات اللازمة
2- هناك مواقع نفطية تستخدم في تصدير النفط الذي يشكل المصدر الأساسي الوحيد للدخل في الكويت لا تصلح للسكن وتشكل خطورة على أرواح المواطنين
4- هناك مسارات نفطية متجهة للموانئ البحرية لتصدير النفط وايضا هناك خطوط تغذية لمحطات الطاقة الكهربائية لا يمكن البناء عليها
5- مثال : منطقة سعد العبدالله التي يقطنها نحو 95 الف نسمة تعاني من الملوثات ووصلت نسبة التلوث الى 60 % نتيجة قربها من مصافي النفط ومصانع القطاع الخاص ذات المداخن المنخفضة
6- أي منطقة يتم انشاؤها يتم إعداد دراسات مردود بيئي لها ويتم بحثها ومضاهاتها بمناطق التلوث القريبة ومعرفة نوع واتجاه الرياح
7- تكلفة استخدام تقنيات جديدة لتهيئة البيئة لتصبح صالحة للسكن اذا تنازلت نفط الكويت عن الاراضي باهظة للغاية
ونظرا للاعتبارات السابقة فإنه لا يوجد ‘زر’ سنضغط عليه سيؤدى إلى تحرير نفط الكويت لأراضيها النفطية ومن ثم انشاء بيوت سكنية للمواطنين و’انتهت المشكلة’ بـ’النهاية السعيدة’ كأفلام السينما الهوليوودية فالأمر أعقد من ذلك فهناك مسوحات زلزالية وهناك اعتبارات بيئية واقتصادية يجب أخذها في الاعتبار.
السكن العمودي
وهنا يبدو السؤال مشروعاً : ما الحل ؟ ..الحل ببساطة وهو حل جزئي يتطلب حلول أخرى تتكامل معه لتشكل محورا ثلاثيا اقتصاديا وفنيا هندسيا وتشريعيا يكمن في السكن العمودي وهو حل مستقبلي ‘إجباري’ نظرا لندرة الاراضي وصعوبة تحرير الاراضي المحتكرة للاعتبارات السالف ذكرها الأمر الذي يفرض تبنى السكن العمودي لحل الأزمة وهذا مالا يفضله بعض الكويتيين لاعتبارات عدة ابرزها الثقافة الرافضة للسكن العمودي من جهة فضلا عن ضياع فرصة تحويل الطابقين الاول والثاني إلى شقق وتأجيرها ومن ثم ‘ضرب عصفورين بحجر واحد’ السكن في منزل والانتفاع بالعائد التأجيري السخي وقد جاء وصف خبير تمويل الاسكان في منظمة الأمم المتحدة زينغ تشانغ للوضع في الكويت دقيقا حينما قال: أنتم البلد الخامس في العالم على مستوى الدخل، ورغم هذا التطور فانكم لا زلتم تعيشون في التصميم القديم من المباني، وأنا أهنئكم لأن لديكم مبان واسعة ومساحة تزيد على 1500 متر، وهذا يعتبر قصرا بالنسبة لي، فأنتم لا تعطون الناس منازل بل أنتم تعطونهم قصوراً. وأضاف: وحداتكم السكنية تكفي لما يزيد 33 وحدة سكنية من الوحدات التي تقام في هونغ كونغ، وأحد المنازل لدينا تكفي 7 منازل من منازل الولايات المتحدة، وأنتم ليس لديكم أزمة سكن وإذا استخدمت النموذج الأميركي سيكون لديكم فائض ولكن أنتم متمسكون بالنظام التقليدي القديم الواسع.
ويبدو أن المؤسسة العامة للرعاية السكينة باشرت بالفعل في تبنى السكن العمودي وان كان بشكل خجول حيث أعلنت أنها ستشرع لأول مرة بوضع مخططات وتصاميم جديدة وحديثة سيتم تطبيقها في غضون الفترة المقبلة وذلك لتنفيذ 925 شقة سكنية بمدينة صباح الاحمد الاسكانية بنظام السكن العمودي متكاملة الخدمات بمساحة 385 مترا مربعا ضمن ضاحية السكن الاستثماري مع مراعاة الاحتياجات الضرورية للمواطنين من ناحية المخططات والتصاميم والمساحات الشاملة داخل كل شقة.
مقارنات دولية
بحسب دراسة لاتحاد العقاريين ناتجة عن مسح موسع شمل 66 منطقة سكنية يتضح أن هناك ستة مناطق سكنية تستحوذ على 69% من القسائم السكنية في الكويت وهي: الصديق، الفنيطيس، أبو فطيرة، المسيلة، الزهراء والسلام وتبلغ المساحة الإجمالية للقسائم الخالية في تلك المناطق نحو 4.25 ملايين متر مربع وبحسب الدراسة ذاتها فإن عدد القسائم السكنية الخالية المتاحة في 66 منطقة لا يتعدى 14 ألف قسيمة وان نسبة القسائم الخالية لإجمالي قسائم السكن الخاص في تلك المناطق لا يتعدى 11.8% فيما يبلغ إجمالي مساحة القسائم المخصصة سكن خاص سواء المطورة أو الخالية نحو 60.5 مليون متر مربع منها 6.9 ملايين متر مربع أراض خالية وفي المقابل أظهرت الدراسة أن متوسط حجم المنازل بلغ مابين 57 متراً مربعاً في روسيا ووصل إلى 221 متراً في الولايات المتحدة الامريكية فيما يبلغ متوسط حجم المنزل في البحرين 220 متراً مربعا ً و يبلغ متوسط حجم المنزل في الكويت 1569 متراً مربعاً وتوفر المؤسسة العامة للرعاية السكنية المنزل بمساحة مبنية تتراوح بين 400 و480 متراً مربعاً ولكن يمكن للمالك زيادة هذه المساحة لتصل إلى الحد الأقصى المسوح به لنسبة البناء ويبدو حجم المنزل في الكويت هو الأكبر في القائمة ولكن الحقيقة انه ينتهى اكبر من ذلك اي ما يقرب من 400% ما يمثل وضع غير طبيعي.
تقديرات بقطع أراضى السكن الخاص الشاغرة فى الكويت
مجموع قطع أراضى السكن الخاص فى الكويت
119,616
مجموع قطع أراضى السكن الخاص الشاغرة فى الكويت
14,079
نسبة شغور قطع الأراضى ( حسبب العدد )
11.80%
مجموع مساحة قطع أراضى السكن الخاص
60,528,208 sq.m.
مجموع منطقة قطع الأراضى الشاغرة
6,913,583, sq.m.
نسبة شغور قطع الأراضى ( مساحة الأرض )
11.40%
معدل مساحة قطع الأراضى الشاغرة
491 sq.m.
المصدر : إتحاد العقاريين
